Поиск по базе объектов недвижимости

Как стоимость недвижимости зависит от цен на нефть

Эксперты отрицают прямую зависимость между ситуацией на российском рынке недвижимости и динамикой цен на нефть. При этом существует косвенное влияние конъюнктуры нефтяного рынка на сферу недвижимости как составную часть российской экономики.

По данным аналитического центра Инком-Недвижимость, в настоящее время на вторичном рынке жилья наблюдается уникальная ситуация одновременного рублевого максимума и долларового минимума цен. По итогам декабря средняя стоимость предложения составила 195,1 тыс. рублей и $3,498 тыс. за кв. м. При этом на пике колебаний валютного курса цены, выраженные в долларах, снижались до рекордных $2,8 тыс. за «квадрат», а месячный прирост в рублях оказался максимальным с начала 2014 года.

 

Разнонаправленная коррекция стоимости жилья происходит на фоне продолжающегося с начала минувшего года обновления минимумов цен на нефть. Так, в декабре средняя стоимость барреля нефти Brent составила $57,5, а в нынешнем январе показатели вплотную приблизились к минимальным месячным значениям 2008 года.

Специалисты отрицают прямую зависимость российского рынка недвижимости от цен на нефть, но указывают на косвенную связь этих факторов. «В свое время мы и другие профильные аналитики проводили исследования с целью выяснить влияние курса нефтяных котировок на стоимость жилья. И пришли к общему выводу, что невозможно вывести универсальную формулу, определяющую такую взаимосвязь. При этом конъюнктура нефтяного рынка является фундаментальным фактором для российской экономики, и сфера недвижимости как составная часть общей экономической системы в некоторой степени находится под ее воздействием. Цены на нефть определяют платежеспособный спрос и стоимость жилья посредством сочетания целого ряда факторов: объемов жилищного кредитования и денежной массы у населения, уровня доходов, инфляции, темпов роста ВВП, показателей занятости и т. д.», - отмечает руководитель аналитического центра Дмитрий Таганов.

При этом наиболее явной оказывается корреляция цены на нефть и долларового ценового индекса рынка недвижимости. Падение стоимости нефти ведет к ослаблению российской валюты и, как следствие, снижению долларовых цен на жилье. Однако очевидно, что динамичный сырьевой рынок реагирует на негативные тенденции более резко, нежели сравнительно инертный рынок жилья. (Рис 1.)

Одновременно рублевые показатели стоимости московского жилья демонстрируют отличную от нефтяных цен динамику, что особенно ярко проявляется в настоящее время. (Рис. 2)

Сопоставимое с нынешним падение цен на нефть наблюдалось в кризисные 2008-2009 годы, однако реакция рынка недвижимости тогда и сейчас оказалась неодинаковой. С максимальных среднемесячных показателей июня 2008 года ($140,3 за баррель) нефтяные котировки снизились до минимумов в феврале 2009-го ($45,8 за баррель). Таким образом, падение составило 67,4%. На перегретом рынке жилья цены ненадолго продолжили инерционный рост: долларовый максимум был достигнут в августе 2008 года ($7,012 тыс. за кв. м), рублевый – в октябре (176,8 тыс. рублей за кв. м), а затем быстро начали снижаться вслед за спросом. Падение продолжилось фактически до конца 2009 года: долларовые цены потеряли 34,8%, рублевые – 22,6%.

В 2014 году снижение стоимости предложения на московском вторичном рынке жилья в долларовом эквиваленте составило 34,5% при падении нефтяных цен на 45,7%. Одновременно рублевые цены выросли на 9,1%. Кроме того, усиление негативных тенденций на нефтяном и валютном рынках в сочетании с внешнеполитическими и прочими факторами вызвало нехарактерную для 2008-2009 годов реакцию участников рынка жилья – ажиотажный спрос.

Тем не менее аналитики считают, продолжающийся отрицательный тренд в нефтяной сфере и в целом в российской экономике неизбежно приведет к соответствующей коррекции спроса и снижению рублевых цен на рынке жилья уже в начале 2015 года.